جستجو
   
    Delicious RSS ارسال به دوستان خروجی متنی
    کد خبر : 24306
    تاریخ انتشار : 23 اسفند 1391 17:5
    تعداد بازدید : 740

    در گزارش كارشناسي مركز پژوهش‌هاي مجلس اعلام شد

    مرجع پيشنهادي تنظيم معاملات مسكن:متولي قانوني تنظيم و ثبت معاملات املاك دفاتر اسناد رسمي هستند.

    پيشنهاد تدوين نظام جديد براي تنظيم و ثبت معاملات ملك كه از سوي قوه قضائيه به صورت ماده الحاقي در لايحه برنامه پنجم آمده، طي روزهاي اخير در مركز پژوهش هاي مجلس مورد بررسي كارشناسي قرار گرفته و هم اكنون وارد كميسيون قضايي شده است.

    25 خرداد 1389

    پيشنهاد تدوين نظام جديد براي تنظيم و ثبت معاملات ملك كه از سوي قوه قضائيه به‌صورت ماده الحاقي در لايحه برنامه پنجم آمده، طي روزهاي اخير در مركز پژوهش‌هاي مجلس مورد بررسي كارشناسي قرار گرفته و هم‌اكنون وارد كميسيون قضايي شده است. به اين ترتيب در آينده‌اي نزديك مرجع نهايي تنظيم قراردادهاي خريد و فروش مسكن با تصويب در مجلس مشخص مي‌شود.
    اما آنچه تصميم‌گيري نهايي در اين باره را دشوار كرده، نظر متفاوت مركز پژوهش‌ها با محتواي پيشنهاد مطرح شده در لايحه است.
    در پيشنهاد قوه قضائيه به‌رغم آنكه صلاحيت مشاوران املاك در حد واسطه‌گري تعيين شده و آنها از تنظيم و ثبت اسناد معاملات اموال غير منقول منع شده‌اند، اما اين اجازه به بنگاه‌هاي مسكن داده شده تا قراردادهايي با مضمون تعهد به معامله را تنظيم كنند.
    اين در حالي است كه مركز پژوهش‌هاي مجلس معتقد است مشاوران املاك چون فاقد تخصص حقوقي هستند بنابراين اعتماد به آنها براي تنظيم معاملات هيچ توجيه حقوقي ندارد.
    مركز پژوهش‌هاي مجلس كه نظر كارشناسي خود درباره مرجع نهايي تنظيم معاملات مسكن را در اختيار دنياي‌اقتصاد قرار داده، در مقابل پيشنهاد مطرح شده در لايحه برنامه پنجم، تاكيد دارد: بايد در دفاتر اسناد رسمي ابتدا سامانه‌اي براي ثبت الكترونيكي معاملات راه‌اندازي شود و پس‌از آن با اعلام ممنوعيت مشاوران املاك از تنظيم قرارداد، عقد كليه معاملات ملك در دفاتر اسناد رسمي انجام شود.
    مديركل حقوقي مركز پژوهش‌هاي مجلس درباره سرنوشت پيشنهاد تغيير در نحوه تنظيم و ثبت معاملات مسكن به دنياي‌اقتصاد گفت: بعد از آنكه مركز گزارش كارشناسي خود را تحويل مجلس داد، كميسيون قضايي مجلس اقدام به بررسي كرده كه بعد از اعلام نظر، موضوع در كميسيون تلفيق و سپس در صحن علني مطرح و درباره آن تصميم‌گيري نهايي خواهد شد.


    جليل محبي افزود: مركز پژوهش‌ها در اين باره به اين جمع‌بندي رسيده كه صلاحيت دلال صرفا در حد واسطه‌گري براي انجام معاملات است و دلالان معاملات ملكي مجاز به تنظيم اسناد معاملات ملكي و تنظيم اسناد تعهد به هرگونه معامله نيستند.
    به گزارش دنياي‌اقتصاد، مجلس در حالي طي روزهاي آينده درباره تعيين مسير رسمي براي ثبت معاملات مسكن تصميم‌گيري خواهد كرد كه از هفته‌ها پيش -زمان مطرح شدن پيشنهاد‌ قوه قضائيه در لايحه برنامه پنجم (در بند ب-2 ماده 1)- بنگاه‌هاي مسكن رايزني‌ها براي تداوم اعتبار قانوني مبايعه‌نامه‌ها را آغاز كرده‌اند.
    رييس اتحاديه مشاوران املاك معتقد است مشاوران املاك طبق قانون هم وظيفه نزديك كردن طرفين معامله به يكديگر و هم وظيفه تنظيم مبايعه‌نامه براي آنها را دارند.
    در مقابل اين اظهارنظر رييس اتحاديه، نايب‌رييس كانون سردفتران نيز معتقد است وظيفه تنظيم و ثبت معاملات مسكن برعهده دفاتر اسناد رسمي است.
    در عين حال، گزارش مركز پژوهش‌هاي مجلس درباره صلاحيت مشاوران املاك در برنامه پنجم كه در قالب نظر كارشناسي منتشر شده و در بخش‌هايي از آن به اظهارات رييس اتحاديه مشاوران املاك پاسخ‌ داده شده، به شرح زير است:


    علل توجيهي منع مشاوران املاك از تنظيم قراردادهاي راجع به معاملات اموال غيرمنقول
    يكي از عللي كه اشخاص معاملات راجع به اموال غيرمنقول را به نحو عادي انجام مي‌دهند (علاوه بر مشكلات تنظيم معاملات به‌طور رسمي) عبارت از اعتماد كاذب آنها به اسناد- عادي تنظيمي به وسيله مشاوران املاك است. توضيح آنكه اغلب اشخاص در هنگام انجام معامله راجع به اموال غيرمنقول حاضر نيستند خود آنها قراردادشان را تنظيم كنند، بلكه براي اطمينان بيشتر از استحكام معامله، قرارداد خود را نزديك مشاور املاك تنظيم مي‌كنند و حتي قراردادي را كه مشاور براي آنها تنظيم كرده است، امضا مي‌كنند. اين در حالي است كه از نظر حقوقي قرارداد تنظيمي به وسيله مشاور املاك با قراردادي كه خود طرفين آن را تنظيم مي‌كنند، هيچ تفاوتي ندارد و مشاور املاك هم در خصوص استحكام معامله انجام گرفته و احراز هويت و مالكيت طرفين هيچ مسووليتي ندارد؛ مگر آنكه سوءنيت او احراز شود. امري كه در مورد هر شخص ديگري هم صادق است. لذا اعتماد اشخاص به مشاوران املاك براي تنظيم معاملات خود نزد آنها بي‌وجه است و هيچ توجيه حقوقي ندارد؛ الا اينكه مهر مشاور املاك در ذيل قرارداد در حد يك اماره بر اصالت اين سند و انجام معامله بين امضاكنندگان آن است و احراز هويت طرفين، احراز مالكيت فروشنده، احراز عدم توقيف يا بازداشت مال غيرمنقول مورد معامله و... كلا از صلاحيت مشاور املاك خارج است. مضافا اينكه تنظيم اين قراردادها به تخصص حقوقي نياز دارد؛ در حالي كه غالب مشاوران املاك فاقد چنين تخصصي هستند. اين در حالي است كه تمام موارد فوق‌الذكر در صلاحيت دفاتر اسناد رسمي است.
    البته اين مطالب نافي نقش مشاوران املاك در تسهيل انجام معاملات راجع به اموال غيرمنقول نيست. توضيح آنكه مشاوران املاك از نظر حقوقي دلال محسوب و مشمول مقررات راجع به دلالي در قانون تجارت هستند. براساس ماده (335) قانون تجارت «دلال كسي است كه در مقابل اجرت واسطه انجام معاملاتي شده يا براي كسي كه مي‌خواهد معاملاتي نمايد طرف معامله پيدا مي‌كند». به اين ترتيب مشاوران املاك صرفا بايد نقش خود را كه همانا دلالي موضوع قانون تجارت است، ايفا نمايند و منع آنان از تنظيم قراردادهاي معاملات اموال غيرمنقول مانع ايفاي نقش دلالي آنها نيست و اين صنف مي‌توانند با انديشيدن راهكارهاي مناسب نسبت به ايفاي نقش واقعي خود اقدام كنند.
    به اين ترتيب با منع مشاوران املاك از تنظيم اسناد راجع به اموال معاملات غيرمنقول:
    1 - آنان نقش واقعي خود را كه همانا انجام دلالي و پيدا كردن طرفين براي معاملات غيرمنقول است، پيدا مي‌كنند و كار تنظيم و ثبت معامله را صرفا متولي قانوني اين موضوع؛ يعني دفاتر اسناد رسمي انجام خواهند داد و به اين ترتيب راه سودجويي برخي دلالان كه منجر به بدنام شدن صنف مشاوران املاك مي‌شود نيز مسدود خواهد شد.
    2 - از آنجا كه معمولا اشخاص در معاملات غيرمنقول با توجه به اهميت اين نوع معاملات و عدم تخصص در تنظيم قرارداد، خود مبادرت به تنظيم قرارداد نمي‌كنند و مشاوران املاك نيز از اين امر ممنوع شده‌اند، لاجرم طرفين معامله براي تنظيم معاملات خود به دفاتر اسناد رسمي مراجعه خواهند كرد.
    3 - ماده راجع‌به منع مشاوران املاك از تنظيم قراردادهاي مربوط به معاملات غيرمنقول از زماني لازم‌الاجرا خواهد بود كه امكان ثبت آني معاملات و پاسخ آني به استعلامات ثبتي فراهم آمده باشد و از اين جهت مردم جهت ثبت معاملات خود با هيچ مشكلي مواجه نخواهند بود.
    رييس اتحاديه كشوري مشاوران املاك در روزنامه‌ دنياي‌اقتصاد مورخ 10/3/1389 در انتقاد به ممنوعيت مشاوران املاك از تنظيم قراردادهاي راجع‌به معاملات غيرمنقول مواردي را مطرح كرده است كه در بندهاي آتي ضمن نقل هر يك از اين نكات به نقد آن خواهيم پرداخت:
    1 - ايشان اظهار داشته‌اند: «اين اقدام غيرقانوني است». در پاسخ به اين اشكال بايد گفت، مصوبه مجلس مي‌تواند قوانين عادي سابق را نسخ كند و نمي‌توان آن را غيرقانوني دانست؛ زيرا برخلاف قانون اساسي نيست.
    2 - «انگيزه اين قانون حذف بنگاه‌هاي مسكن و مختومه كردن پرونده كد رهگيري است». در پاسخ به اين اشكال هم مي‌توان گفت اين مقرره به معناي حذف بنگاه‌هاي معاملات مسكن نيست، بلكه اين دلالان به نقش اصلي خود كه همان دلالي است، مي‌پردازند و كار تنظيم و ثبت قرارداد را به متولي اصلي اين كار؛ يعني دفاتر اسناد رسمي واگذار مي‌كنند. در حال حاضر مشاوران املاك براي دريافت اجرت عمل خود مجبورند به تنظيم قرارداد مبادرت ورزند؛ بدون اينكه واقعا چنين وظيفه‌اي داشته باشند. مشاوران املاك مي‌توانند با اتخاذ راهكارهاي مناسب به ايفاي نقش حقيقي خود و دريافت اجرت عمل خود بپردازند بدون آن كه مجبور به تنظيم قرارداد باشند. همچنين سامانه كد رهگيري هم منتفي نخواهد شد، بلكه با الكترونيكي شدن كليه مراحل ثبت و الكترونيكي شدن پاسخ به استعلامات ثبتي، سامانه الكترونيكي بسيار كامل‌تر و مطمئن‌تر و دقيق‌تري ايجاد خواهد شد كه در ايجاد اين سامانه الكترونيكي ثبت معاملات مي‌توان از زيرساخت‌هايي كه براي سامانه كد رهگيري ايجاد شده است، استفاده نمود.
    3 - «با عنايت به تشريفات طولاني ثبت رسمي معاملات، تضميني براي طرفين عقد كه پيش از ثبت معامله و بدون تنظيم قرارداد عادي خود را پايبند به عقد بدانند وجود ندارد». در پاسخ به اين اشكال هم مي‌توان گفت ممنوعيت مشاوران املاك از تنظيم قرارداد پس از اجرايي شدن سامانه ثبت الكترونيكي معاملات در دفاتر اسناد رسمي خواهد بود و با الكترونيكي شدن مراحل ثبت، ثبت معاملات آني خواهد شد و امكان انجام معامله در يك مرحله وجود خواهد داشت.
    4 - «در قانون انگليس و آمريكا، دلالان معاملات اموال غيرمنقول اجازه تنظيم قرارداد را دارند». در پاسخ به اين اشكال هم مي‌توان گفت: اولا اين كشورها با معضل ورود ميليوني پرونده به دستگاه قضايي مواجه نيستند. ثانيا در برخي از كشورهاي ديگر دلالان اجازه تنظيم قرارداد را ندارند. ما در كشورمان با توجه به شرايط مشكلات خود بايد به تدوين قانون بپردازيم و نمي‌توانيم در همه موارد از كشورهايي مانند آمريكا و انگليس الگو بگيريم.
    5 - «متاسفانه برخي، دلالان را در بحث‌هاي تجارت سياه و آنهايي كه كالايي را به مبلغ اندك مي‌خرند و به بهاي گزاف مي‌فروشند، تعبير مي‌كنند». به نظر ما تصويب اين قانون راه هر نوع سوءاستفاده را به برخي دلالان سودجو مي‌بندد و به اين ترتيب چنين شبهاتي درخصوص اين صنف خدوم قابل طرح نخواهد بود.
    6 - «در تنظيم اين طرح منافع صنف سردفتران بر منافع صنف مشاوران ترجيح داده شده است». در پاسخ مي‌توان گفت: «اولا اين طرح منافع ويژه‌اي براي سردفتران ندارد؛ زيرا معاملات در هر حال بايد در دفترخانه ثبت شوند تا معتبر شناخته شوند. ثانيا منافع مشاوران تضييع نشده، بلكه آنان بايد با سازوكارهاي مناسبي كه در آيين‌نامه اجرايي طراحي خواهد شد، ضمن ايفاي نقش واقعي خود مي‌توانند اجرت عمل خود را نيز دريافت كنند و اين مقررات به هيچ وجه به معني حذف مشاوران املاك نيست.»
    اگر رييس اين اتحاديه نيز به وظايف قانوني خود توجه نمايند، احتمالا نياز به فرافكني و طرح ادعاي نادرست نخواهد بود.

     

    به نقل از:

    روزنامه دنياي اقتصاد

    http://www.donya-e-eqtesad.com/Default_view.asp?@=211135


    نظر شما



    نمایش غیر عمومی
    تصویر امنیتی :
تعداد بازدید کنندگان کل :
تا کنون :
28578472
اکنون :
29